Bevor du die Miete festlegst: Was du als Vermieter schriftlich haben solltest

Wenn du zum ersten Mal eine Wohnung in Deutschland vermietest, liegt dieser Start nahe: ein Immobilienportal öffnen, ein paar ähnliche Wohnungen suchen, die Angebotspreise ansehen und eine Zahl festlegen.

Das gibt dir ein Gefühl für den Markt. Es sagt dir aber nicht zwangsläufig, welche Miete du rechtlich verlangen darfst.

Dieser Unterschied zeigt gut, wie Vermieten in Deutschland insgesamt funktioniert: Schwierig ist meist nicht, dass es eine Regel gibt. Schwierig ist zu wissen, welche Regel für deine Wohnung gilt, welche Zahl daraus folgt und was du aufbewahren musst, um sie später zu belegen.

Fang bei der Kaltmiete an

Die Kaltmiete — grob gesagt die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten — ist der Ausgangspunkt für die meisten anderen Zahlen im Mietverhältnis.

Angebotsmieten auf Immobilienportalen sind dabei kein rechtlicher Maßstab.

Liegt deine Wohnung in einem Gebiet, in dem die Mietpreisbremse gilt, darf die Anfangsmiete in der Regel höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Mietpreisbremse wurde bis Ende 2029 verlängert, gilt aber nur in Gebieten, die das jeweilige Bundesland ausgewiesen hat.

Es gibt wichtige Ausnahmen. Eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, ist zum Beispiel in der Regel ausgenommen. Die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist eine weitere Ausnahme. Auch eine ausreichend hohe Vormiete kann eine Rolle spielen.

Genau hier zahlen sich gute Unterlagen aus.

Wenn du dich auf bestimmte Ausnahmen berufen willst, verlangt das Gesetz, dass die Mietpartei vor Vertragsschluss darüber informiert wird. Leg dich also nicht nur auf eine Zahl fest, sondern behalte die Rechnung dahinter: den Mietspiegel oder die andere Grundlage, die du verwendet hast, die maßgeblichen Merkmale der Wohnung, gegebenenfalls die Vormiete und den Grund für jede Ausnahme, auf die du dich stützt.

Ein halbes Jahr später solltest du nicht rekonstruieren müssen, warum du 1.150 € statt 1.050 € verlangt hast. Du solltest es einfach wissen.

Nebenkosten sind nicht einfach „alles andere“

Auch hier entsteht schnell Verwirrung.

Dir gehört die Wohnung. Du bekommst Rechnungen. Vielleicht gehörst du zu einer WEG und zahlst monatlich Hausgeld. Da liegt es nahe, diese Kosten an die Mietpartei weiterzugeben.

So funktioniert das deutsche Mietrecht nicht.

Betriebskosten dürfen auf die Mietpartei umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Aber nicht jede Ausgabe rund um die eigene Wohnung ist eine umlagefähige Betriebskostenposition.

Verwaltungskosten gehören nicht dazu. Reparatur- und Instandhaltungskosten auch nicht.

Das Hausgeld, das du als Eigentümer zahlst, und die Nebenkosten, die du abrechnen darfst, sind deshalb nicht automatisch dieselbe Zahl.

Für selbstverwaltende Vermieter lohnt es sich, beides von Anfang an zu trennen, statt am Jahresende die WEG-Abrechnung auseinanderzunehmen.

Zahlt deine Mietpartei monatliche Vorauszahlungen, erstellst du in der Regel jährlich eine Nebenkostenabrechnung. Dafür hat der Vermieter grundsätzlich zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit. Die Mietpartei kann außerdem Einsicht in die Belege verlangen.

Heb also Rechnungen, Abrechnungen, Verteilerschlüssel und Zählerstände auf, aus denen die Zahl entstanden ist. Berechnung und Nachweis gehören zusammen.

Die Kaution ist kein zusätzlicher Cashflow

Die Kaution für eine Wohnung darf grundsätzlich höchstens drei Monatsmieten ohne die Betriebskostenvorauszahlungen betragen.

Bei einer Geldkaution darf die Mietpartei in drei Monatsraten zahlen.

Außerdem muss die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden. Dafür lohnt sich von Tag eins ein eigenes Konto und ein eigener Nachweis.

Die Kaution ist Sicherheit, die zum Mietverhältnis gehört — keine zusätzliche Mieteinnahme.

Dokumentiere die Wohnung, bevor du die Schlüssel übergibst

Das Gesetz verlangt nicht bei jedem Einzug ein förmliches Übergabeprotokoll. Du solltest trotzdem eines anfertigen.

• Geh gemeinsam mit der Mietpartei durch die Wohnung.
• Halte vorhandene Kratzer, beschädigte Einbauten oder Flecken fest.
• Notiere die Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung, soweit relevant.
• Halte fest, wie viele Schlüssel übergeben wurden.
• Mach klare Fotos und bewahre alles zusammen mit dem unterschriebenen Protokoll auf.

Es geht nicht um Papier um des Papiers willen.

Angenommen, beim Auszug drei Jahre später ist ein tiefer Kratzer im Boden. War er schon vorher da?

Ein Foto vom Einzugstag ist eine deutlich bessere Antwort, als wenn beide Seiten versuchen, sich zu erinnern. Genau das leisten gute Unterlagen: Sie machen aus einem künftigen Streit eine Tatsache.

Kündigungsfristen sind ein weiterer Grund, sich nicht auf das Gedächtnis zu verlassen

Oft heißt es, die Kündigungsfrist für eine Wohnung betrage „drei Monate“. Das ist unvollständig.

Für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter braucht es ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Die gesetzliche Frist beträgt zunächst rund drei Monate, verlängert sich für den Vermieter aber, nachdem die Mietpartei fünf und acht Jahre in der Wohnung gewohnt hat. Der Kündigungsgrund muss außerdem im schriftlichen Kündigungsschreiben stehen.

Bevor du eine Kündigung auf etwas stützt, das du vor Jahren gelesen hast, prüfe deshalb die tatsächlichen Vertragsdaten und den tatsächlichen Grund.

Das Muster ist immer dasselbe

Eine Wohnung in Deutschland zu vermieten ist nicht unmöglich. Es gibt aber viele kleine Entscheidungen, bei denen Raten teuer wird.

• Welche Kaltmiete ist zulässig?
• Welche Nebenkosten sind tatsächlich umlagefähig?
• Wie war der Zählerstand beim Einzug?
• Warum wurde diese Reparatur dem Vermieter und nicht der Mietpartei zugeordnet?
• Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung raus sein?
• Welche Nachweise belegen den Zustand der Wohnung?

Einzeln ist keine dieser Fragen besonders kompliziert. Schwierig ist, Zahlen, Unterlagen und Entscheidungen über mehrere Jahre zusammenzuhalten.

Gute Mietverwaltung besteht deshalb nicht nur darin, jeden Monat die Miete einzusammeln. Sie besteht darin, später erklären zu können, woher jede wichtige Zahl stammt.